Управление общим имуществом в многоквартирном доме по законодательству РФ

1.1 Жилищно-коммунальный комплекс как социальная сфера жизнедеятельности

По мнению представителей экономической науки, степень развития и объем деятельности коммунального хозяйства непосредственно влияет на уровень благосостояния населения, бытовые условия его жизни, санитарно-гигиенические условия и чистоту водного и воздушного бассейнов, а также на уровень производительности труда1.
Чрезвычайно важной представляется позиция Конгресса местных и региональных властей Совета Европы, который, признавая, что частный сектор может внести вклад в эффективное предоставление на местном уровне коммунальных услуг, в то же время подчеркнул, что частный сектор не предназначен для обеспечения социального и территориального равновесия в сфере предоставления услуг, что он заинтересован в максимальной, а не оптимальной прибыли и не обязательно подвержен демократическому контролю.
…

2.1 Понятие и правовое регулирование общего имущества в многоквартирных домах

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.
Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с разной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности.
…

2.2 Договор об управлении общим имуществом в многоквартирном доме: пределы диспозитивности

Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией или ТСЖ отличаются от стандартных договорных или корпоративных отношений.
Во-первых, участие в них для граждан имеет некоторый оттенок обязательности, поскольку, будучи собственниками квартир в многоквартирном доме, граждане вынуждены избрать тот или иной способ управления общим имуществом многоквартирного дома. Не секрет, что этот выбор часто представляет собой попытку выбрать “меньшее из двух зол”.
Во-вторых, обычный работающий, воспитывающий детей гражданин обладает очень ограниченным временем, поэтому элементарная нехватка времени ограничивает возможности гражданина по осуществлению многих предоставленных жилищным законодательством прав.
С другой стороны, для управляющей организации или ТСЖ управление общим имуществом многоквартирного дома представляет собой основной вид деятельности.
…

3.1 Проблемы правового регулирования управления многоквартирными домами в современных условиях

Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами (далее – управляющие компании), – это достаточно новые субъекты жилищных правоотношений в современной России. Одним из основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства стал постепенный уход от государственно-административных методов управления в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в пользу рыночных механизмов, создание условий для осуществления деятельности в этой сфере организациями различных форм собственности.
На сегодняшний день ведущим звеном в системе жилищно-коммунального хозяйства являются организации в сфере управления многоквартирными домами.
…

3.2 Товарищество собственников жилья как собственник и объединение собственников

Товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, одновременно выступает в роли собственника принадлежащего ему имущества и субъекта, имеющего определенные права на чужое имущество – общее имущество в многоквартирном доме. В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом в доме, обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжение таким имуществом. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья “внутренние” отношения собственников общего имущества по управлению осложняются их взаимоотношениями с иным субъектом управления – юридическим лицом – ТСЖ, членами которого выступают сами собственники.
…

Заключение

Рассмотренные в настоящей работе особенности Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами свидетельствуют о том, что государство запуталось в проблемах, накопившихся в жилищной реформе. Управляющие организации уже не устраивают ни собственников, ни государство. При этом фактически провалилась идея привлечь население к управлению домами. Собственники не видят в этом смысла, не заинтересованы в контроле за финансовыми и другими ресурсами управляющих организаций. И на фоне всего этого Правила управления еще раз подтверждают, что разные ветви власти (законодательная и исполнительная) не могут синхронно работать над улучшением законодательного обеспечения реформы, плохо понимают перспективы влияния на общественные процессы принимаемых решений. Именно поэтому исполнительная власть вынуждена исправлять недоработки власти законодательной.
…