1 Хронологический возраст может быть Варианты ответа а) больше эффективного возраста

1 Хронологический возраст может быть: Варианты ответа: а) больше эффективного возраста; б) меньше эффективного возраста; в) таким же, как эффективный возраст; г) и тем, и другим, и третьим. 2 Эффективный возраст здания – это: Варианты ответа: а) количество лет, прошедших со дня постройки здания до момента оценки; б) физический срок жизни здания; в) оставшийся срок жизни здания; г) ничего из выше перечисленного. 3 Существует три вида износа (выберите правильный ответ): Варианты ответа: а) физический износ, функциональное устаревание, ускоренный износ; б) физический износ, функциональное устаревание, устаревание по местоположению (внешнее воздействие); в) устаревание окружающей среды, неустранимый физический износ, долгосрочный износ; г) неустранимый физический износ, устранимый функциональное износ, устранимое устаревание по местоположению (внешнего воздействия). 4 Каким образом может быть определён эффективный возраст зданий и сооружений? Варианты ответа: а) средний возраст их различных компонентов; б) возраст, в котором они достигнут полной загрузки; в) отношение возраста к ожидаемому сроку жизни; г) относительный возраст, учитывающий их физическое состояние и годность для продажи. 5 Какой проект следует предпочесть инвестору? Проект “Весна”: затраты – 900 тыс.руб; доход – 300 тыс.руб; 400 тыс.руб; 600 тыс.руб. Проект “Лето”: затраты – 325 тыс.руб; доход -100 тыс.руб; 200 тыс.руб; 300 тыс.руб. Ставка дисконта по обоим проектам 10%. Варианты ответа: а)Проект “Весна”; б) Проект “Лето”. Пояснение: Определим индекс рентабельности каждого из проектов: PIд = гдеCF – денежные поступления в периоде t; К– инвестиции. r – ставка процента; PI В=3001+0,1+400(1+0,1)2+600(1+0,1)3900=1,171 PI Л=1001+0,1+200(1+0,1)2+300(1+0,1)3325=1,230 Т.е. более эффективным является проект «Лето». 6 Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) представляет собой: Варианты ответа: A – Процент от затрат на проектирование строительства. Б – Сумму, полученную в ходе успешного осуществления проекта. В – Процент (маржа) от цены продажи объекта недвижимости. Г – Процент от суммы затрат на управление, организацию строительства и риск. 7 Оценивается жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%. Имеются следующие данные по проданным объектам: Объект Назначение Износ % Цена $ а жилой 35 60500 б жилой 79 25000 в жилой 25 73700 г жилой 8 95000 е администр. бытовое здание 28 75000 Определите поправку на износ и рассчитайте вероятную цену продажи оцениваемого объекта, исходя из указанных данных по проданным объектам. Варианты ответа: а) 66364,79; б) 66970,26; в) 67141,12. Пояснение: Расчет процентной поправки на износ производится по формуле Пи = (100 – Ио):(100- Ианал), где Ио – износ объекта; Ианал – износ аналога. Объект е не может быть использован, так как его назначение не позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка. Объект б вообще не используется в качестве аналога, т. к. его износ свыше 75% и, следовательно, он приобретается с иной инвестиционной мотивацией. Также не будем учитывать объект г, т.к. степень его износа далека от рассматриваемого объекта. Если в качестве аналога используется объект а, то поправка на износ составит: Пи = (100 – 30):(100- 35)=1,077 Если в качестве аналога используется объект в, то поправка на износ составит: Пи = (100 – 30):(100- 25)=0,933 Вероятная стоимость оцениваемого объекта составит: V=(1,077*60500+73700*0,933):2=66970,26 долл. 8 Оцените стоимость жилого объекта недвижимости с домом площадью 2500 кв. метров и улучшениями, используя затратный подход: стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты – 50 долл/кв.м; затраты на замещение гаража площадью 300 кв.м. – 20 долл/кв.м. – затраты на замещение всех сооружений во внутреннем дворике – 10000 долл; общий устранимый физический износ – 12000 долл; общий неустранимый физический износ – 5000 долл; общее устранимое функциональное устаревание – 5000 долл; стоимость земли исходя из сопоставимых продаж – 50000 долл.

Часть выполненной работы