Договор найма жилого помещения

Стоимость недвижимости так высока, что многим выгоднее пользоваться чужим помещением, нежели покупать или строить собственное. При этом любой здравомыслящий человек, представляет он ту или другую сторону, понимает, что нужен договор в письменной форме. Если речь идет о производственном помещении, то говорят об аренде, если о жилом, то употребляют другую формулировку – договор найма.
Но в любом случае такой документ – самый важный и даже единственный, в полной мере обеспечивающий права и наймодателя, и нанимателя. При возникновении конфликтов, в том числе по самым серьезным причинам: оспаривание сроков найма, установленную цену и т.д., – без письменного договора доказать что-либо невозможно.
Существует предубеждение, что документ такого рода требует обязательного утверждения в инстанциях. Но это неверно. Договор найма не нужно регистрировать в Росреестре, нет необходимости заверять его у нотариуса. Нотариальное заверение может быть сделано в том случае, если этого пожелают стороны договора. Существующие законы РФ такой процедуры не требуют.
Удостоверение договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые драматические ситуации. Например, если один из участников договора утверждает, что подпись под документом сделана другим человеком. Нотариус в этом случае устанавливает истину, ориентируясь на подпись в паспорте. Кроме того, он устанавливает дееспособность сторон сделки и проверяет полномочия представителя.
Однако надо иметь в виду, что все зависит от личного взгляда нотариуса. Он может и ошибиться в дееспособности того или иного человека. Что же касается полномочий представителя, то при существующей практике заведомо ложные свидетельства в суде о фальсификации доказательств в том случае, если последние подлинные, караются весьма строго. Поэтому возникновение опасности, что контрагент заявит о подделке собственной подписи, значительно снижено. Тем более что возможности современной экспертизы позволяют выявить ложность таких заявлений с высокой точностью.
При всем том необходимо совпадение подписи под договором с подписью контрагента в его паспорте. Но и это не все. Обязательна также ее расшифровка: собственноручно написанная фамилия, имя, отчество. Лишь в этом случае можно обеспечить эффективную графологическую экспертизу в случае, если будет оспаривается подлинность подписи под договором.
При правильном оформлении этого документа необходимо сшить его страницы с указанием их общего количества. Кроме того, на каждой из них рекомендуется поставить подписи.
Может случиться и так, что наймодатель откажется от составления письменного договора. В такой ситуации другая сторона, наниматель, должен быть особенно внимателен. Подобное поведение наймодателя наверняка говорит о том, что юридическое оформление квартиры не позволяет проводить какие-либо сделки с квартирой. Это может быть отсутствие прав на нее или она находится под залогом, то есть существуют обязательства перед третьими лицами.
Чрезвычайно важное условие договора коммерческого найма – его предельный срок не может быть больше пяти лет. Причем это правило действует и в том случае, если такой договор заключен как бессрочный, то есть на неопределенный срок. По истечении пяти лет наниматель получает преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на следующий срок.
По срокам договора закон устанавливает ряд положений. Во-первых, за три месяца до окончания срока (при бессрочном договоре это пять лет) наймодатель вправе либо предложить нанимателю заключить новый договор на других условиях, либо известить его об отказе продлить договор, поскольку он решил не сдавать квартиру внаем в течение года или более. Если же извещение об этом не последует, будет считаться, что договор о найме остается в силе и дальше на тех же условиях.
Но в ситуации с неоконченным сроком действия договора найма есть положение, серьезно ограничивающее возможность незаконных шагов наймодателя. Если он в течение года передаст жилое помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть требование замены нового нанимателя.
Как уже отмечалось, сам по себе договор коммерческого найма жилого помещения, или сделка, не требует обращения в Федеральную службу государственной регистрации, то есть в Росреестр. Но может быть произведена регистрация права нанимателя (естественно, с согласия контрагента) владеть и пользоваться этим недвижимым имуществом. В таком случае это помещение будет считаться квартирой с обременением. Такой шаг предпринимается, прежде всего, в интересах нанимателя. Нужно отметить, что типовой проект договора коммерческого найма жилого помещения, даже тщательно проработанный, это всего лишь база для составления документа по сделке, имеющего практическое значение. Типовой проект необходимо дорабатывать с учетом конкретной ситуации, тех или иных запросов контрагентов, а также их юридических взаимоотношений.
Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора найма.
Предмет исследования – нормативно-правовые акты, регулирующие договор найма жилого помещения.
Цель данной работы – исследование содержания договора найма.
Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:
– Изучить понятие, предмет и форму договора найма;
– Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору найма;
– Раскрыть условия и основания изменения договора найма;
– Проанализировать условия и основания расторжения договора найма.
При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.
Основная часть
1 Общая характеристика договора найма жилого помещения…