Анализ рынка ипотечных ценных бумаг в России

1.1 Ипотечное кредитование

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом.
Ипотека – залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечного кредита и непосредственного инвестирования строительного комплекса. Соответственно, ипотечный кредит – это кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств.
Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли или другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
• земельные участки (за исключением участков, указанных в ст.
…

1.2 Модели рефинансирование ипотечных кредитов
Мировая практика знает различные формы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования. Наиболее распространенными их источниками выступают:
• привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от юридических и физических лиц средства;
• привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;
• привлекаемые с рынка капиталов отразличных институциональных и индивидуальных инвесторов средства посредством выпуска и размещения особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;
• предоставление из бюджетных источников в различных формах средств участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) в целях субсидирования ипотечного жилищного кредитования.
…

1.3 Ипотечные ценные бумаги
Ипотечные ценные бумаги – это долговые ценные бумаги, вложенные с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по данным ценным бумагам осуществляется из средств, полученных по обеспечивающим кредитам12.
11 ноября 2003 г. на российском финансовом рынке появились ипотечные ценные бумаги в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Данный закон определил существование двух видов ипотечных ценных бумаг.
Облигации с ипотечным покрытием – это облигации, подлежащие регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам, исполнение обязательств по которым предполагает обеспечение залогом ипотечного покрытия. Облигации могут выпускаться в бездокументарной и документарной форме. Предъявительские ценные бумаги могут существовать только в документарной форме, а именные ценные бумаги могут выпускаться исключительно в бездокументарной форме.
…

2.1 Анализ ипотечного рынка
Данные Банка России говорят о том, что худшие прогнозы по падению рынка ипотеки не оправдались (в 2009 году рынок ипотеки сократился почти в 3,5 раза). По мере снижения стоимости фондирования и запуска в марте-апреле 2015 года государственной программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования стали замедляться. Если в марте и апреле 2015 года объем выданных кредитов снизился на 50% по сравнению с соответствующим периодом 2014 года, то в сентябре 2015 года снижение составило 27%.

Рис. 2.1 – Динамика объёмов выдачи ипотечных кредитов в 2014-2015 гг., % к соответствующему месяцу предыдущего года18
Всего за 9 месяцев 2015 года выдано 461,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 761,8 млрд. рублей, что ниже уровня января-сентября 2014 года на 38% в стоимостном и 35% в количественном выражении.
…

2.2 Анализ рынка ипотечных ценных бумаг
Несмотря на высокую доходность ценных бумаг на российском рынке капитала, на рынке жилищных ипотечных ценных бумаг за первые десять месяцев 2015 года состоялось 15 выпусков ипотечных ценных бумаг на сумму 64,3 млрд рублей, в т. ч. в I полугодии – 11 выпусков на сумму 47,1 млрд рублей. Из общего количества три выпуска были осуществлены с баланса банка. Средневзвешенная ставка старшего транша10 по ипотечным ценным бумагам за десять месяцев 2015 года составила 10,2%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 1 п.п.

Рис. 2.8 – Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг в 2010 – 2015 гг.
Стоит отметить, что средневзвешенная ставка старшего транша по жилищным ипотечным ценным бумагам, выпущенным с начала года, в большинстве случаев ниже ставок альтернативных источников фондирования, таких как 5-летние ОФЗ и Mosprime6М, средние ставки по которым за аналогичный период составили 11,9% и 14,3% соответственно.
…

Заключение
В широком смысле ипотечное кредитование необходимо рассматривать как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования — многофакторной модели, включающей как сам процесс выдачи ипотечных кредитов, так и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, а также операции на рынке недвижимости.
Главная проблема ипотечного кредитования – привлечение ресурсов. Ресурсы для решения такой проблемы должны быть в необходимых объемах мобилизованы кредитором по невысокой цене и на те сроки, которые можно сопоставить со сроками самого кредита, выдаваемого населению.
Восстановлению ипотечного рынка и рынка секьюритизации будет способствовать государственная поддержка. В частности, необходимо реализовать государственные программы, аналогичные Программе ВЭБ (2011-2014 гг.
…