Оценка недвижимости (на примере нежилого помещения)

1.1 Законодательные основы оценочной деятельности в Российской Федерации

Современная система правового регулирования оценочной деятельности в России складывалась по мере развития рыночных отношений.
С принятием Конституции Российской Федерации в 1993 г. в России нормативно закрепилось право частной собственности, получили развитие рыночные отношения, поменялись общие принципы налогообложения, активно начал развиваться рынок аренды, в т.ч. недвижимости и государственного и муниципального имущества, в связи с чем в России формируется новое профессиональное направление – оценка собственности.
При этом, ввиду новизны данного вида деятельности, несовершенства механизмов принятия федерального законодательства, нормативного закрепления оценочной деятельности на общегосударственном уровне не наблюдалось до 1998 года.
…

1.2 Основные принципы оценки имущества

В основе науки об оценке имущества находятся принципы, т.е. основополагающие правила, руководствуясь которыми профессиональные оценщики выполняют задания по оценке и формированию отчетов об оценке имущества. Принципы оценки имущества – это следствие комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитывают главные факторы, которые оказывают влияние на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки дает оценщикам возможности формировать достоверное заключение о стоимости имущества, которое представлено к оценке.
…

1.3 Виды стоимости объекта оценки

Главной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом определяющим аспектом работы оценщиков выступает конкретный вид стоимости, величину которой нужно определять.
Важнейшее понятие оценочной деятельности – понятие рыночной стоимости. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» дает следующее определение данному понятию.
…

2.1 Факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества

Стоимость недвижимости подвергается воздействию большого числа различных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируют дату оценки. Причем по времени стоимость может меняться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому требуется уметь прогнозировать возможные скачкообразные изменения стоимости недвижимости при ее оценке.
На рис. 3 представлены разнообразные факторы, которые оказываю влияние на стоимость недвижимого имущества [38].

Рис. 3 – Влияние разных факторов на стоимость недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляют, учитывая все факторы, существенно влияющие как на рынок недвижимости в целом, так и напрямую на ценности рассматриваемой собственности.
…

2.2 Общая характеристика подходов и методов оценки недвижимости

В оценке недвижимости есть три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе есть свои сложившиеся методы, приёмы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке разных объектов собственности. В то же время видом оцениваемых объектов определяются особенности определенных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, которые присущи, как правило, только данному виду собственности.
Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении расходов по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемых или сравнимых объектов.
…

3.1 Характеристика объекта оценки

В рамках представленной работы будет оценено нежилое помещение – здание общей площадью 22 293,2 кв. м. по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 1/1.
Поскольку залог недвижимости требует одновременного залога земельного участка, будет также произведена оценка следующих земельных участков, на которых располагается данное нежилое помещение:
1) земельный участок общей площадью 20 850,0 кв. м. (кадастровый номер 54:35:032600:86) – установлено относительно ориентира здания – предприятия торговли, расположенного в границах участка, адрес ориентира – Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, д.1/1;
2) земельный участок общей площадью 3 540,0 кв. м. (кадастровый номер 54:35:032600:85); участок находится примерно в 130 м по направлению на северо-запад от ориентира – здания предприятия торговли, расположенного за пределами участка, адрес ориентира – Новосибирская область, г. Новосибирск, ул.
…

3.2 Оценка объекта с использованием общепринятых подходов

Итак, при определении рыночной стоимости имущества обычно используются три основных подхода:
• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению разных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ дает возможности взвесить достоинства и недостатки каждого из применяемых методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основе данных того метода или методов, которые расцениваются как наиболее надежные.
Затратный подход применяют, когда есть возможности заменить объект оценки другим объектом, который или выступает точной копией объекта оценки, или имеет аналогичные полезные свойства. Имеющиеся в распоряжении данные не позволяют применить затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки. К тому же, затратный подход не может отражать действительной стоимости торговых объектов из-за их высокой доходности.
…

3.3 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

Далее проведем согласование результатов оценки  получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке (кроме затратного).
Данные о согласовании результатов оценки представлены в таблице 11.

Таблица 11  Согласование рыночной стоимости для нежилого здания (без учета стоимости земельного участка в рамках площади застройки)
Подход к оценке
Стоимость, руб.
Вес, %
Взвешенное значение, руб.
(с учетом НДС)
Сравнительный
870 686 106
50
435 343 053
Доходный
980 274 687
50
490 137 344
Итого:
–
100
925 480 327
Рыночная стоимость здания (предприятий торговли) составляет округленно
925 500 000

Взвешенное значение стоимости объекта оценки рассчитывается путем умножения, полученного с помощью каждого подхода результата на «вес» подхода. Итоговое значение стоимости округляется.
…

3.4 Предложения по совершенствованию оптимизации процедуры оценки недвижимости под залог нежилого помещения

Совершенствование оптимизации процедуры оценки недвижимости под залог нежилого помещения возможно при помощи гибридных систем, где недостатки базовых моделей компенсируются комбинированием различных элементов, присущих многим формам представления знаний.
Необходимость гибридных экспертных систем для решения задач оценки стоимости объектов нежилой недвижимости определяется следующими факторами. Часть задач в системе проще решить при помощи формальных методик. Другие – неформализованные, но имеющие логическую прозрачность, – при помощи традиционных экспертных систем.
…

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение работы следует сделать следующие выводы.
Оценочная деятельность осуществляется согласно международным договорам РФ, федеральным законам и иным нормативно-правовым актам Российской Федерации, регулирующим отношения, которые возникают при реализации оценочной деятельности. Как справедливо указывают в научной литературе, «законодательными и иными нормативно-правовыми актами субъектов РФ оценочная деятельность регулироваться не может». Основы правового регулирования оценочной деятельности в России определяются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». Данный нормативно-правовой акт является специальным. Кроме него действуют нормы Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и прочих нормативно-правовых актов федерального уровня.
В свою очередь, при определении рыночной стоимости имущества обычно используются три основных подхода:
• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.
…

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 15.05.2018.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 15.05.2018.
3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 15.05.2018.
4. Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ (ред. от 29.12.
…