Оценка рыночной стоимости земельного участка

1.1 Формирование и развитие института оценки земли в России

Зарождение института оценки земель началось в конце XV в., когда Иван III установил поместную систему оплаты труда госслужащих. После успешного окончания службы подданные получали землю в собственность. Соответственно, возникла необходимость точного учета и адекватной оценки поместных окладов.
Впервые комплексное описание и оценка земель были проведены в рамках создания Поместного приказа (XVI в.). Содержащиеся в нем сведения послужили основанием внедрения поземельного (языком оригинала «посошного») налогообложения. Сумма мзды зависела не только от площади, но и от качества принадлежащих плательщику земель. Пашни подразделялись на 4 категории от «доброй» до «добре худой».
Оценка вотчин и поместий в XVII в. производилась с учетом:
• правового статуса частных землевладений;
• качества, структуры угодий;
• количества крестьянских дворов.
…

1.2 Правовое регулирование кадастровой и рыночной оценки земель

Земельный кодекс РФ [2], будучи комплексным кодифицированным нормативно-правовым актом в сфере земельных правоотношений, посвятил оценке единственную статью главы X «Плата за землю и оценка земли» [2]. Содержание ст. 66 ЗК РФ среди прочего позволяет разграничить такие категории как рыночная и кадастровая оценка земель.
Рыночная стоимость определяется согласно общим правилам Федерального закона РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [3], детализированным Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Приказом Минимущества РФ № 568-р от 06.03.2002 г.
До конца 2019 года будет действовать переходной период, в пределах которого предписания Закона № 237 [4] о внеочередной оценке применяться не будут.
На подзаконном уровне расчет кадастровой стоимости регламентирован:
Федеральным стандартом «Оценка недвижимости» № 7, утв. Приказом Минэкономразвития РФ № 611от 25.09.2014 г.
…

1.3 Подходы к оценке земель и методы оценки

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков перечисляют рекомендуемые к использованию общепринятые подходы к оценке земель. Субъект оценочной деятельности обязан использовать их либо письменно обосновать отказ в отчете.
Подходы к оценке [19, с.125]:
1. сравнительный, включающий методы выделения, распределения, сравнения продаж;
2. доходный, включающий метод остатка, предполагаемого использования, капитализации ренты;
3. затратный, используемый при расчете стоимости замещения улучшений земельного участка методами остатка и выделения.
Конкретные методы оценочной деятельности в пределах каждого подхода выбираются оценщиком на свое усмотрение, с учетом объема и достоверности эмпирических данных, которые ему удалось собрать.
…

2.1 Объект оценки
Объект оценки 182 га, расположенных в Алтайском крае, Усть – Пристанского района, с. Вяткино, примерно в 200 м. по направлению на восток от ориентира Алтайский.
Сведения о границах участка на публичной кадастровой карте отсутствуют.
Таблица 2.1 – Общая информация, идентифицирующая Объект Оценки
Наименование Объекта оценки
Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Алтайский край, Усть-Пристанский р-н, кадастровый номер: 22:55:0:0189
Назначение
Сельскохозяйственное
Общая площадь, кв.м.
1 820 000

Административный центр – село Усть-Чарышская Пристань, расположенное в 155 км от Барнаула.
Район в центральной части края. Рельеф равнинный. Климат континентальный. Средняя температура января -18°С, июля +20°С. Годовое количество атмосферных осадков — 470 мм. По территории района протекают реки Обь, Чарыш, имеется много озер. Почвы — среднемощные черноземы. В поймах рек заросли кустарников, в степи — березовые колки.
…

2.2 Анализ рынка земли в Алтайском крае

Земельные ресурсы Алтайского края составляют 16,8 млн га, в том числе: земли сельскохозяйственных предприятий и граждан – 10,9 млн га (64,7%); земли населенных пунктов – 2,08 млн га (12,4%); земли промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения – 124 тыс. га (0,7%); земли оздоровительного назначения – 1,1 тыс. га (0,01%); земли лесного фонда – 3,45 млн га (20,6%); земли водного фонда – 200 тыс. га (1,2%); земли запаса – 69,5 тыс. га (0,4%).
В последние годы площадь сельхозугодий сократилась на 206,2 тыс. га, в том числе пашни – на 141,1 тыс. га. Процесс сокращения сельхозугодий идет за счет зарастания их лесом и кустарником, отвода земель для несельскохозяйственных нужд, исключения из использования склоновых земель, сильно подверженных водной эрозии.
Алтайский край является лидером в регионе по площади сельскохозяйственных угодий (пятая часть с/х угодий).
…

2.3 Обоснование выбора подходов к оценке объектов оценки

Согласно требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО №№ 1-3,7), обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик при выборе используемых при проведении оценки подходов учитывает не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
…

2.4 Оценка рыночной стоимости Объекта оценки

Сравнительный подход.
Оценка земельного участка на основе подхода сравнения продаж является наиболее распространенным и предпочтительным методом в случае наличия сопоставимых продаж. Для использования этого подхода собирают, анализируют, сравнивают и корректируют данные по продажам аналогичных участков земли.
Для проведения расчетов нами был проанализирован массив предложений продажи земельных участков в виде открытой оферты.
Исходя из критериев максимальной схожести аналогов с рассматриваемым земельным участком по местоположению и прочим характеристикам, были выбраны три сопоставимых объекта для рассматриваемого земельного участка. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка, расстояние от областного центра, наличие обременений/улучшений и пр.
Таблица 2.1 – Объекты-аналоги для Объекта оценки
Адрес
Описание
Площадь , кв.м
Цена руб.
Источник
информации
Алтайский край, Ельцовка, Алтайский край, Ельцовский р-он, с.
…

2.5 Согласование результатов оценки рыночной стоимости Объекта оценки

Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости.
Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости объекта недвижимости, мы провели итоговое согласование значений, полученных на основе применения разных подходов.
При выводе итоговой величины стоимости следует руководствоваться, прежде всего, целью оценки, а также количеством и качеством информации, имеющейся по каждому методу.
Рыночная стоимость объекта оценки определялась как средневзвешенная от результатов, полученных различными подходами к оценке.
Для согласования результатов, полученных различными подходами, оценщиками используется метод анализа иерархий (МАИ).
Проблема согласования результатов в этом случае представляется в виде иерархии:
1. Верхний уровень – рыночная стоимость;
2.
…

Заключение

Рыночная оценка земли – это определение рыночной стоимости земельного участка, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.
Оценка рыночной стоимости земли может производиться в различных целях. Например, распространенными заданиями для оценщика являются оценка участка для его оформления в залог по кредиту, для внесения в уставный капитал или при разделе имущества между супругами. Кроме того, оценка требуется для проведения сделки купли-продажи по единому объекту недвижимости; для совершения сделок с участками, частично или полностью принадлежащими государству; для передачи земельного участка для государственных или муниципальных нужд; для отчетности по МСФО.
Следует отличать рыночную стоимость земельного участка от его кадастровой стоимости. Под последней понимается расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки участка земли с учетом его категории и вида разрешенного использования.
…