Правовое регулирование ипотеки

1.1. Понятие и предмет ипотеки

Вступая в сделки, заключаяидоговоры, люди издревлеистремились обеспечить ихиисполнение. Возникновение залогаисвязано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнениеиобязательства, взятого на себяиодной из сторон видоговоре, а также создать болееидоверительные отношенияимеждуисторонами. Как известно, договор основывается на свободнойиволе каждой из договаривающихся сторон, но одногоидоверия часто недостаточно, как часто недостаточно ииответственности, котораяихороша для платёжеспособного должника, а поэтому важноистимулировать и усилить готовность должника к совершениюидействия, а кроме того датьиуверенность кредитору, чтоидаже в том случае, еслиидолжник не исполнитивзятое на себяиобязательство, он сможетиполучитьиудовлетворение за счёт предметаизалога.
Ипотека (hyроthеkе) – «основание», изалог – греко-латинский термин, обозначающийидревний институт традиционного хозяйства.
…

1.3. Сущность договора об ипотеке

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.26 Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
…

2.1. Ипотека жилых домов и квартир

Ипотека имеет определенные особенности, заключающиеся в специальном правовом режиме, установленном законодателем, если предметом залога в одном случае являются земельные участки, в другом – предприятия, здания и сооружения и в третьем – жилые дома (квартиры).
Правила об ипотеке жилых домов и квартир определяются в главе ХIII Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».39
Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Не допускается ипотека таких домов и квартир, являющихся государственной или муниципальной собственностью (п. 2 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
…

2.2. Ипотека земельных участков

Земля – это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. 46
Конституция РФ (ст. 36) особо выделила право частной собственности на землю, придав ему статус одного из основных конституционных прав граждан и их объединений. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, сдавать в залог или аренду, распоряжаться и пользоваться им иным образом, но при условии, что владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник земельного участка, отнесенного законом к землям сельскохозяйственного и иного целевого назначения, может осуществлять права владения и пользования своим участком только в соответствии с его назначением, но распоряжаться им он может свободно (ст. 36, ч.ч.
…

2.3. Ипотека предприятий, зданий и сооружений

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Это норма Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», расширяющая правило, закреплённое в п. 2 ст. 340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе.
…

3.1. Проблемы ипотеки

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.
Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.
Институт ипотеки – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение.
…

3.2. Предложения по совершенствованию правового регулирования ипотеки

Не смотря на проблемы ипотечного рынка в России, в настоящее время многие экономисты, юристы и политики сходятся во мнении, что этот рынок будет расти. Должны быть созданы необходимые институты и выработаны соответствующие механизмы, которые обеспечивали возможность функционирования доступного ипотечного жилищного кредитования.
Мировая практика показывает, что наиболее эффективным механизмом привлечения внебюджетных средств в жилищный сектор, а также средством расширения платежеспособного спроса является развитие системы ипотечного кредитования. Вместо этого в условиях отсутствия соответствующей законодательной базы получили распространение различные суррогатные схемы ипотеки далекие от классического подхода (продажа жилья с рассрочкой платежа, различные формы долевого участия граждан в строительстве жилого дома).
…

Заключение
Основным нормативным актом, детально регламентирующим ипотечные правоотношения, служит Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует заметить, что его существование привело к многочисленным спорам. Действие закона показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную судебную защиту прав кредитора (залогодержателя) при необходимости удовлетворения обязательств по кредиту за счет заложенной недвижимости, хотя в свое время средствами.
В ходы исследования можно сделать следующие предложения:
1. В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрации ипотеки отведена глава IV «Государственная регистрация ипотеки». Однако, по мнению автора, нормы данной главы, как и ее название, должны быть отредактированы в соответствии с действующим Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
…