Рынок ипотечных ценных бумаг как механизм рефинансирования ипотечного кредитования.

ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время в Российской Федерации приобрели формирование разнообразных методов рефинансирования ипотечного кредитования, включая целевые кредитные линии международных донорских компаний, приобретение кредитов инвестором, эмиссия облигаций.
Вероятно, не учитывая все сложности, в ближайшее время возникнет первый эмитент ипотечных ценных бумаг, выпущенных в пределах соответствующего закона. Все больший интерес выражается к применению паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также привлечению средств тех нуждающихся в верных инструментах накопления инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды и прочие организации. Среди такого многообразия все же не понятно, организуется ли действенный рынок инвестиций в данную область и возникнет ли избрание надежных схем и механизмов.
…

1.1 Понятие ипотечных ценных бумаг и их виды
Термин «ипотечные ценные бумаги» заявляет о том, что объединены они с ипотечным кредитованием – залогом недвижимости. Понятие «ипотека» зародилось еще в древние времена (Греция VI в. до н.э.).
Ипотека (hypotheka) – обеспечение ответственности должника перед кредитором конкретными земельными владениями.[14]
В РФ данные взаимоотношения регулируются двумя законами: Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ [2] и Федеральным законом “Об ипотечных ценных бумагах” от 11.11.2003 № 152-ФЗ. [3]
Ипотечное кредитование – это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении должника, а кредитор в случае невыполнения последним собственного обязательства получает право приобрести удовлетворение с помощью реализации этого имущества.
…

1.2 Организация рынка ипотечного кредитования
Ипотечный рынок – это рынок активов, связанных с ипотечным кредитованием.[8]
Во всем мире технология инвестирования в жилищную область основывается на трех главных позициях:[7]
• контрактные сбережения;
• ипотечное кредитование;
• государственная поддержка.
Рынок ипотечного кредитования (первичный ипотечный рынок) охватывает совокупную деятельность залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков).
Членами первичного рынка являются банки, ипотечные фирмы и иные организации, дающие займы под залог недвижимости и физические лица, которые его берут. Для кредиторов, которые финансировали ипотечный кредит на продолжительные сроки (10 –30 лет) существенным служит пополнение ресурсов для выдачи новых кредитов (рефинансирование). Для решения данной задачи образуется вторичный ипотечный рынок.
…

1.3 Правовое регулирование механизма рефинансирования рынка ипотечного кредитования
В Российской Федерации ипотечное кредитование регулируется двумя законами: Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ [2] и Федеральным законом “Об ипотечных ценных бумагах” от 11.11.2003 № 152-ФЗ. [3]
Институт ипотечных ценных бумаг возникнул в отечественном законодательстве в 2003 году, когда был утвержден Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Главной его целью являлось становление ипотечного жилищного кредитования за счет привлечения в данную область средств индивидуальных и институциональных инвесторов посредством основания особенного законодательного устройства для рефинансирования ипотечных кредитов. По этому закону не было исполнено ни одной эмиссии ипотечных ценных бумаг, что говорит в существенной степени о его недостатках.
…

1.4 Ипотечные ценные бумаги на российском фондовом рынке
Самым распространенным видом отечественных ипотечных ценных бумаг служит закладная. Впервые данный термин, обозначающий свободно обращающуюся на рынке ценную бумагу возникнул в законе «Об ипотеке» 1998 года.
Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладную передают, делая очередную передаточную надпись (далее понадобится только государственная регистрация данной передачи). В частности, применение закладной может упростить передачу прав по данным правоотношениям. Благоприятна закладная еще и тем, что она непосредственно может служить залогом. Однако отечественному рынку закладных так и не получилось организоваться.
Не менее занимательными для членов рынка ценных бумаг являются и такие механизмы, как сертификаты участия в ипотечном кредитовании и ипотечные облигации. Правила оборота, определения, типы инвесторов в подобные бумаги определяет закон «Об ипотечных ценных бумагах».
…

Выводы по первой главе.
Таким образом, развитие рыночной экономики России требует создания и функционирования финансового рынка с эффективными и современными фондовыми инструментами. Важным сегментом финансового рынка является рынок ипотечных ценных бумаг, предпосылкой возникновения которого является развитие рынка ипотечного кредитования. Объем выдаваемых банками ипотечных кредитов всегда детерминирован обязательными нормативами, регулирующими банковскую деятельность и возможными объемами привлекаемых ресурсов.
Механизмы рефинансирования банковских активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг позволяют выдавать новые кредиты, что в целом способствует увеличению объемов ипотечного кредитования. Чем более развит рынок таких инструментов и его инфраструктура, тем быстрее возможен оборот ипотечных активов через их рефинансирование. При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов ипотечного кредитования.
…

2.1 Динамика рынка ипотечного кредитования
Исследуя динамику рынка ипотечного кредитования, прежде всего, необходимо выделить следующее: с начала 2017 года выпусков ипотечных ценных бумаг не было.[24]
В январе 2017 года ипотечные агенты «ИА Пульсар-1», «ИА Пульсар-2», «ИА Вега-1» и «ИА Вега-2», созданные для секьюритизации ипотечного портфеля Банка жилищного финансирования, приняли решение о выпуске дополнительных облигации класса «М» на сумму менее 1% от размера ипотечного покрытия. Облигации будут размещаться по закрытой подписке в пользу оригинатора – Банка жилищного финансирования. Согласно изменениям, вносимым в эмиссионную документацию, облигации класса «Б», являвшиеся ранее младшим траншем, станут мезанинным траншем и перестанут попадать под действие повышенных нормативов резервирования капитала (с января 2015 г. – 1250%).
…

2.2 Условия и организация процесса рефинансирования ипотечного кредита с помощью ипотечных ценных бумаг
Относительно новым видом перекредитования, который, как правило, связан с переоформлением залога, служит рефинансирование ипотечного кредитования.
Прежде чем приступить прямо к процессу оформления нового кредита, собственнику недвижимости нужно досконально изучить особенности всей процедуры.
Для россиян, обладающих работающим ипотечным кредитом на жилую недвижимость, у которых появилась надобность модификации определенных условий кредитования, на экономическом рынке предлагается банковский продукт – рефинансирование ипотечного кредита.
Целью рефинансирования может быть:[8]
• уменьшение ежемесячных затрат за счет повышения срока кредита;
• уменьшение переплаты с помощью меньшего процента по кредиту;
• уменьшение переплаты посредством сокращения срока кредитования;
• изменение валюты кредита;
• изменение даты платежа.
…

Выводы по второй главе.
Таким образом, можно отметить, что российский ипотечный кредит сегодня остро нуждается в юридических инструментах, открывающих дополнительные возможности по адекватному финансированию и рефинансированию ипотечных программ, сроки которого должны быть сопоставимы со сроками ипотечных кредитов. Такими инструментами могут стать ипотечные ценные бумаги (эмиссионные и неэмиссионные).
Поскольку банки, специализирующиеся на ипотечных программах, всегда имеют права требования по кредитным договорам, именно эти права и должны использоваться для привлечения финансирования. Анализ потенциальных инструментов рефинансирования ипотечных кредитов показывает, что они, к сожалению, далеки от совершенства.

ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННОГО РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ КАК МЕХАНИЗМ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ, НАПРАВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ
3.
…

3.1 Проблемы рынка ипотечных ценных бумаг в России и пути их решения
Развитие рыночной экономики РФ требует создания и функционирования экономического рынка с действенными и современными фондовыми механизмами. Главным сегментом экономического рынка служит рынок ипотечных ценных бумаг. Чем более сформирован рынок подобных механизмов и его инфраструктура, тем быстрее вероятен оборот ипотечных активов за счет их рефинансирование. При этом стремительность подобного оборота прямо воздействует на темпы наращивания банками объемов ипотечного кредитования.
…

3.2 Перспективы развития рынка на примере АИЖК
В целях поддержки первичного рынка ипотечного кредитования и распространения на нем новых стандартов ипотечного кредитования АИЖК продолжит поддерживать первичный рынок ипотечного кредитования через выкуп на свой баланс закладных по выданным партнерами АО «АИЖК» займам. Рынку могут быть предложены новые ипотечные продукты по стандартам АО «АИЖК», например, с переменной процентной ставкой, а также внедрены новые механизмы (агентские договоры) и развиты новые каналы продаж (крупные банки, застройщики и риэлторы).
Важным механизмом станет выкуп небольших ипотечных пулов у малых и средних первичных кредиторов. Такой выкуп будет организован в целях накопления значительного объема закладных, достаточного для организации выпуска ипотечных бумаг с минимально необходимым уровнем их ликвидности.
…