Перевод жилого помещения в нежилое

1.1 Условия перевода жилого помещения в нежилое
Тема перевода жилого помещения в нежилое (под объект торговли) очень актуальна в наше время в связи с расширением торговли, ростом и развитием населенных пунктов, объема торговли.
Необходимость перевода жилого помещения в нежилое возникает все чаще в последнее время. Этот факт связан с тем, что рыночная стоимость нежилого фонда гораздо выше, чем стоимость жилых помещений.
Многие предприниматели заинтересованы купить квартиру с целью дальнейшего перевода недвижимости в нежилой фонд для открытия магазинов, офисов, организаций и пр. Отсюда возникают вопросы, связанные с порядком, местом перевода.
Как отмечается в специальной литературе, для осуществления предпринимательской деятельности наиболее выгодно и удобно использовать помещения, которые располагаются в жилых домах на первых этажах, нежели арендовать дорогостоящие офисы в бизнес-центрах.
…

1.2 Порядок перевода жилого помещения в нежилое
В ст. 23 ЖК РФ впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений). Как правило, это орган местного самоуправления муниципального района или городского округа8.
…

1.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение возможен в четырех случаях, исчерпывающий перечень которых определен в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Такой отказ возможен в случаях:
1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства12.
В правовых актах ряда субъектов Российской Федерации условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. В силу ст. 4 ЖК РФ закона, подобного рода положения актов региональных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей ЖК РФ и должны быть приведены в соответствие с ним13.
…

2.1. Проблемы, возникающие при переводе жилого помещения в нежилое в случае реконструкции, анализ судебной практики.
Все объекты недвижимости подлежат использованию строго по своему назначению. Нельзя использовать помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан (в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ это является ключевым признаком жилого помещения), в иных целях – для этого необходимо осуществить его перевод в категорию нежилых помещений16.
Вместе с тем, абсолютно прозрачный и понятный, на первый взгляд механизм перевода помещений из жилых в нежилые не свободен от ряда проблемных моментов.
Так, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ закрепляет необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое. Данное действие неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
…