Дипломная работа. Тема: «Договор купли-продажи недвижимости»

1.1. Понятие и сущность недвижимости в доктрине юридической науки.

Для признания гражданско-правового договора заключенным необходимо достижения соглашения о существенных условиях. Общим для всех договоров является условие о предмете. В связи с этим для заключения договора купли-продажи недвижимости необходимо точным образом обозначить объект.
В законодательстве европейских стран существуют различные дефиниции «недвижимости», разный подход к пониманию данного понятия. Например, земельный участок может быть отнесен к недвижимому имуществу только по границе поверхностного слоя. Некоторые страны пошли по иному пути, относя к недвижимости не только поверхностный слой, но и недра земли в границах данного земельного участка. В Г ермании, и в Польше некоторые объекты занимаю промежуточное положение, то есть не отнесены ни к движимым вещам, ни к недвижимым. В качестве примера можно назвать фикрерсы – движимые объекты, которые находятся на земельном участке или в здании, части помещения.
…

1.2.Исторический аспект возникновения института договора купли-продажи недвижимости в законодательстве РФ.

В процессе осуществления экономической деятельности недвижимость является неотъемлемым ее элементом, выполняющим различные функции:
– операционно-пространственной основы;
– средства производства, например, в сельском хозяйстве;
– части природного комплекса;
– источника налогов и сборов5.
Договор купли-продажи представляет собой гражданско-правовую сделку, регулирующую отношения по передаче имущества. Впервые отношения по переходу права от одного субъекта к другому регулировались договором мены, имеющего многовековую историю, до появления известной экономической формулы товар-деньги-товар. В связи с зарождением товарно-денежных отношений появляется договор купли-продажи.
…

2.1.Договор купли-продажи недвижимости: понятие и виды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости является одной из разновидностей договора купли-продажи. Указанное различие заключается в предмете – недвижимое имущество, перечень которого указан в статье 130 Гражданского кодекса РФ, в том числе отнесенное в силу закона: воздушные и космические суда, суда внутреннего плавания и другие.
По юридической природе договор купли-продажи недвижимости является6:
– консенсуальным;
– возмездным;
– двусторонним;
– синаллагматическим.
Консенсуальный характер означает то, что взаимные права и обязанности появляются с момента достижения соглашения между сторонами.
…

2.2. Особенности правового статуса субъектов договора купли-продажи недвижимости

В договоре купли-продажи недвижимого имущества сторонами являются продавец и покупатель. По общему правилу ими могут быть как физические, так и юридические лица. Однако законом, устав юридического лица могут быть предусмотрены ограничения по реализации права указанных субъектов. Принятие решения о продаже недвижимости акционерным обществом должно приниматься на общем собрании, поскольку это является крупной сделкой. Федерального бюджетное учреждение также не вправе самостоятельно принимать решение об отчуждении недвижимого имущества, поскольку обладает им на праве оперативного управление. Собственником недвижимого имущества на примере указанного учреждения является Российская Федерация. Следовательно, для совершения сделки, направленной на отчуждение, имущества необходимо получить согласие собственника в лице уполномоченного органа исполнительной власти.
…

2.3.Особенности заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договоры купли-продажи недвижимости заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами сделки. Если договор заключался до 1 марта 2013 года, то он подлежал государственной регистрации. После указанной даты государственная регистрация указанных договоров отменена. Переход права собственности, основанием которого является договор купли-продажи, подлежит государственной регистрации. Исходя из этого, для того, чтобы стать полноправным собственником недвижимости, необходимо наличие юридического состава:
– заключение договора продажи недвижимости;
– проведение государственной регистрации перехода права.
Стоит отметить, что по юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным. В связи с этим считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами.
…

3.1. Проблемы реализации норм договора купли-продажи недвижимости на примере института эвикции

Несмотря на большое количество сделок с недвижимость в гражданском обороте, а также существующих проблемных при заключении указанного вида договоров, наиболее проблемным продолжает оставаться институт эвикции гражданского права. Эвикция – это истребование приобретенного имущества у покупателя по тем основаниям, которые возникли до момента приобретения указанного имущества данным покупателем. Стоит отметить, что институт эвикции был известен задолго до современного российского гражданского права.
По мнению А.К. Митюкова, в развитии института эвикции целесообразно выделять два периода. Первый – процессуальный – означающий защиту покупателя от третьих лиц. Второй – материальный – ответственность перед третьими лицами переносилась на продавца, то есть возникала определенная гарантия11.
В законодательстве древнего Вавилона закреплялись нормы, составляющие современный институт эвикции.
…

3.2. Пути совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости: новеллы способов защиты прав участников

В условиях рыночной экономики происходит влияние на правовое регулирование сделок, что, в свою очередь, порождает определенны риски при обороте недвижимости. В связи с этим возникает необходимость в создании новых механизмов, направленных на минимизацию как уже существующих рисков, так и неблагоприятных последствий в будущем. Мощным регулятором, подвергающейся изменениям, является гражданское законодательство. Однако некоторые изменения целесообразно вводить в налоговое, земельное, жилищное законодательство, поскольку именно эти отрасли тесным образом взаимодействуют с гражданским правом.
Выше были исследованы проблемы, возникающие и существа недействительности сделок. Данный институт нуждается в усовершенствовании. Одними из последних изменений были в пункте 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, касающиеся регулирования притворных сделок.
…