Ипотека земельного участка.

1.1. Земельный участок как объект ипотечных отношений

Особый интерес представляет вопрос о правовой природе залога, и, соответственно, одна из его форм – ипотека. Исторически этот вопрос в России активно развивался в дореволюционный период, а затем после распада Советского Союза возник новый этап споров о правовой природе залога. Существует несколько основных точек зрения по этому вопросу. Первая точка зрения заключается в том, что залог считается вещным правом наряду с правом собственности и другими правами. Она была очень распространена в дореволюционной России. В 19 – начале 20 века многие ученые выступали за абсолютное первенство материально-правового содержания залоговых отношений. Основным признаком того, что залог является реальным правом, является то, что право залога распространяется на вещь непосредственно и в долгосрочной перспективе и остается неизменным независимо от смены собственника. Из этого определения следует, что залоговое право является строго аксессуара.
…

1.2. Стороны договора ипотеки земельных участков

Закон Об ипотеке не предусматривает легального определения сторон договора. Пункт 1 статьи 1 Федерального закона “Об ипотеке” означает участников ипотеки – залогодержателя и залогодателя. Залогодержатель является кредитором основного обязательства, обеспеченного ипотекой. Залогодателем может быть должник по основному обязательству или третье лицо, не являющееся стороной по обязательству, обеспеченному ипотекой. ГК РФ, выступая сторон залога, относится к лицам подобным образом. Залогодержатель определяется так же, как и в Федеральном законе “Об ипотеке”, а залогодатель – как лицо, которому принадлежит заложенное имущество. Более подробные определения даны в данном случае и вы не хотите нагромождать и без того объемное законодательство, не несущее каких-либо существенных определений использования.
…

2.1 Основания возникновения ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков может возникнуть как из договора ипотеки, так и на основании закона. Разделение на договорную ипотеку и ипотеку, возникающее по закону, было известно еще во времена Древнего Рима. Так, ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и других были выделены. Ипотека, возникающая из договора, предусмотрена частью 1 статьи 1 Федерального закона “Об ипотеке”. При этом для возникновения ипотеки требуется наличие основного обязательства, удовлетворение денежных требований должника, являющегося кредитором по стоимости заложенного имущества должника. Таким образом, ипотека является вспомогательной по отношению к основному обязательству6. Но законодатель, учитывая положения п. 8.1 концепции развития гражданского законодательства 2009 года о том, что допускается придавать ипотеке реальный характер, установленные в п. 4 ст.
…

2.2. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных участков

Особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств в современных условиях является ипотека. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством, является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательств. В настоящее время этот метод обеспечения исполнения обязательств еще не принял массового характера в экономических отношениях, поскольку фактически начал применяться в России после появления правового механизма, позволяющего использовать ипотеку как важный институт, гарантирующий права кредитора — Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред.от 06.04.2015) “об ипотеке (залог недвижимости)”. Земля-это самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает.
…

Заключение

Проблема формирования и развития земельной ипотеки приобретает особое значение в связи с поиском новой правовой стратегии реализации современной земельной реформы. До сих пор в России земля не включена в финансовый оборот и имеет очень низкую цену, в то время как большинство субъектов, располагая земельными ресурсами, не имеют средств, чтобы вовремя построить инфраструктуру, приобрести сельхозтехнику, не говоря уже о модернизации техники и других потребностях. Нигде в мире недвижимость не покупается единожды, в связи с тем, что существуют ипотечные механизмы. Важнейший этап реформирования земельных отношений продолжается уже достаточно давно – предприятия промышленности, транспорта и другие хозяйствующие субъекты лишены права бессрочного пользования и перехода в собственность земельных участков (путем выкупа) или аренды. Именно при покупке земли необходимо ввести ипотечный механизм.
…