Оценка объекта недвижимости в целях продажи

Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия.
 
Пост.ГС №17 от 13.02.03
Служба заказчика-застройщика
1,20%
416
 
Итого по главе 10.
416
 
Итого по главам 1-10.
35 062
 
Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров.
 
 
Затраты не предусмотрены
 
 
Итого по главе 11.
0
 
Итого по главам 1-11.
35 062
Продолжение таблицы 24
Обоснование
Наименование работ и затрат
Сметная стоимость восстановления, руб./кв.м.
1
2
3
 
Глава 12. Проектно-изыскательные работы и авторский надзор
 
Договор, справочник на проектные работы
Затраты на проектно-сметные работы
4,50%
1 578
 
Итого по главам 1-12
36 639
МДС-81-1.
…

Введение

После перехода нашей страны к рыночной экономике и введения права частной собственности на недвижимое имущество государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началом формирования рынка недвижимости и потребовало углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
…

1.1 Основные понятия и определения, используемые при оценке

Объекты оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [3].
Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [2].
Субъекты оценочной деятельности – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности [2].
Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки [3].
Стоимость объекта оценки – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости [3].
…

1.2 Принципы оценки недвижимости

В начале самого процесса оценки необходимы сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта недвижимости.
Источниками информации служат периодические издания, специализированные базы данных, государственные и муниципальные органы, осуществляющие регистрацию прав недвижимости, другие оценщики. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения всей необходимой информации могут потребоваться консультации различных специалистов, кроме этого – командировки в другие регионы, маркетинговые, технологические, социологические и другие исследования. В связи с этим могут быть необходимы и соответствующие затраты.
Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации.
…

1.3 Подходы и методы оценки недвижимости

Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно оценивание – оценка стоимости объекта на основе трех классических оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный), затратный и доходный подходы [50].
Сравнительный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке. Для оценки недвижимости в рамках данного подхода используют следующие методы: парный анализ; относительный сравнительный анализ; регрессионный анализ; анализ иерархий и метод нормировки.
Определение стоимости сравнительным подходом в данной дипломной работе было выполнено двумя методами: методом анализа иерархий (МАИ), методом качественного анализа цен сравнимых продаж (метод нормировки).
Метод нормировки
Суть метода заключается в следующем [17]:
1.
…

1.4 Правовое регулирование оценочной деятельности и сделок с объектами недвижимости

Ни одна сделка с недвижимостью не бывает простой. Для подготовки документов уходит большое количество времени: сбор справок из соответствующих муниципальных органов, согласование действий со всеми участниками процесса. В обязанности риэлтора входит не только организация просмотра интересующего заказчика объекта недвижимости и сопровождение сделок, но и неотъемлемой частью процесса сбора необходимых документов является проверка объекта на юридическую чистоту. Профессиональный агент по недвижимости берет на себя ответственность в части законности проведения предстоящей сделки любого вида, будь это расселение и обмен квартир, договор купли-продажи, дарения, ренты, аренды и т.д.
…

2.1 Анализ среды местоположения объекта оценки

Самарская область расположена на юго-восточной части европейской территории России в среднем течении крупнейшей в Европе реки Волги и занимает площадь 53,6 тыс. кв.км, что составляет 0,31% территории России. На севере она граничит с республикой Татарстан, на юге – с Саратовской областью, на востоке – с Оренбургской областью, на севере-западе – с Ульяновской областью.
Область протянулась на юг на 335 км и с запада на восток на 315 км. Крупнейшим горным массивом области и одновременно одним из красивейших мет России являются Жигулевские горы, расположенные на излучине Самарской Луки. Помимо Волги – главной водной артерии региона, наиболее значительными реками являются Самара, Сок, Кинель, Большой Иргиз, Кондруча.
Население Самарской области: 3308,8 тыс. человек (городское – 2666,2 т.ч., сельское – 642,6 т.ч.
…

2.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки

Современный этап рыночных экономических преобразований в России характеризуется бурным развитием рынка недвижимости, который за короткий исторический отрезок времени стал самостоятельной и весьма важной частью национальной экономики.
Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
…

2.3 Место расположения и окружения оцениваемой недвижимости

Объектами оценки являются:
Нежилое здание: торговый центр, общей площадью 450,00 кв.м., двух этажный.
Транспортная доступность
Улицы (лежащие в радиусе 300 м): ул. Железнодорожная, ул. Вокзальная, ул. Октябрьская, ул. Пролетарская, ул. Орджоникидзе.
Местоположение объекта оценки и локальное окружение показано на рисунке 2 [68].

Рисунок 2 – Местоположение объекта оценки
Объекты оценки – нежилое помещение (торговый центр), расположен в г.Чапаевске, ул. Железнодорожная, ХХ. Территория вокруг здания благоустроена, подъездные пути к зданию асфальтированы (бетонированы).

Таблица 7
Характеристика местоположения объекта оценки
Характеристика
Значение
Местоположение объекта недвижимости
Самарская область, г.Чапаевск, ул.
…

2.4 Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие “Наиболее эффективное использование”, применяемое в данном работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую стоимость объекта оценки.
В данной работе не содержится требований, предусматривающих необходимость осуществления исследований, связанных с возможностью изменения конструктивных особенностей объекта недвижимости, проведения технических обследований грунтов и несущей способности элементов здания.
…

3. Оценка стоимости объекта недвижимости

3.1 Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.
1.
…

3.2 Оценка стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе [50]:
1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
…

3.3 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход к оценке недвижимости (материальных объектов) определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.
Восстановительная стоимость – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения имущества – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.
Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации была выполнена следующая процедура оценки стоимости затратным подходом [50]:
1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2.
…

3.4 Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости объектов, дали следующие результаты:
Таблица 26
Стоимость объекта оценки по трем подходам
Единый объект недвижимости (здание торгового центра с земельным участком)
Рыночная стоимость, рассчитанная

Затратным подходом, руб.
Сравнительным подходом, руб.
Доходным подходом, руб.
нежилое здание (с земельным участком): торговый центр,
площадь – 450,00 кв.м.,
расположенное по адресу:
Самарская область, г.Чапаевск, ул.Железнодорожная, ХХ.
7 932 007
6 443 100

6 370 634

Целью сведения результатов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из подходов. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
2.
…